Według prawa w momencie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań deweloper powinien mieć zawartą z bankiem umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) dotyczącą danej inwestycji. Chodzi o ochronę środków finansowych potencjalnego nabywcy w razie niewypłacalności (upadłości) dewelopera.
Oznacza to, że umowa z bankiem o MRP powinna być zawarta na jakiś czas przed podpisaniem pierwszej umowy deweloperskiej. Jeśli inwestycja jest wieloetapowa, deweloper ma obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego odrębnie dla każdego etapu inwestycji, co w założeniu ma zwiększyć transparentność środków gromadzonych na MRP.
Deweloper jest zobowiązany do utrzymywania MRP aż do momentu przeniesienia prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
O co w tym wszystkim chodzi?
Kupując mieszkanie od dewelopera zobowiązujesz się do wpłaty określonej (niemałej) sumy pieniędzy. Często większość ceny trzeba zapłacić na kilka miesięcy przed planowanym zakończeniem budowy. Dokonując tego do portfela dewelopera istniało ryzyko, że deweloper nie dokona odpowiednich kalkulacji i np. zaprzestanie dalszej budowy Twojego domu – właśnie z uwagi na brak środków. Konsekwencja? Nie masz ani pieniędzy, ani wymarzonego mieszkania. Tak było do 2012 roku, kiedy sporo firm deweloperskich upadło, mieszkania nie zostały ukończone, a nabywcy pozostali z kredytami do spłaty.
Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?
To rachunek bankowy założony przez bank na rzecz dewelopera. Służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców na cele określone w umowie deweloperskiej.
Z uwagi na sposób wypłaty tych środków MRP dzielimy na:
- otwarty (wypłata zdeponowanych środków deweloperowi następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,na podstawie umowy w relacji deweloper-bank) lub
- zamknięty (deweloper otrzymuje wypłatę zdeponowanych tam środków jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności mieszkania).
Koszt prowadzenia MRP zawsze obciąża dewelopera, nie nabywcę!
Jak dokonywać wpłat na MRP?
Zasady wpłaty na MRP przez ponad dekadę nie uległy istotnym zmianom. Nabywca dokonuje ich zgodnie z postępem realizacji inwestycji ustalonym w harmonogramie przedsięwzięcia, a dokładnie rzecz ujmując – zgodnie z harmonogramem wpłat ustalonym w umowie deweloperskiej.
Układając ten harmonogram deweloper musi trzymać się konkretnych zasad:
- harmonogram musi być podzielony na co najmniej cztery etapy realizacji,
- koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całkowitych kosztów przedsięwzięcia,
- wpłaty od nabywcy powinny być proporcjonalne do kosztów danego etapu.
Co się stanie ze środkami, jeśli strony rozwiążą umowę o MRP?
W takiej sytuacji deweloper powinien zawrzeć nową umowę – z innym bankiem o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danej inwestycji. Po przedstawieniu odpowiednich dokumentów banki dokonują transferu środków pieniężnych między sobą. W innym przypadku, gdy deweloper zaniedba tego obowiązku, pierwotny bank zwróci zgromadzone pieniądze bezpośrednio do nabywcy lokalu, z pominięciem dewelopera.
O każdej takiej zmianie deweloper powinien Cię poinformować!
Skoro to nie jest takie nowe rozwiązanie to po co ten wpis?
Nowa ustawa deweloperska uszczelnia procedurę wypłaty zgromadzonych na MRP środków pieniężnych. Nowością jest również wprowadzenie szeregu przepisów karnych, które mają zabezpieczać jej przestrzeganie. Dotyczą one między innymi kwestii związanymi z mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi – deweloperowi, który nie zapewni nabywcom ochrony za pomocą otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego grozi kara – nawet dwóch lat pozbawienia wolności!
Ciekawostka!
Jeśli deweloper zawarł choć jedną umowę deweloperską przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (dla przypomnienia, było to w lipcu 2022 roku) – dla całej inwestycji stosuje się przepisy starej ustawy. Co oznacza, że nadal istnieje pole do nadużyć przez niektórych deweloperów.
