Wybrałeś już lokalizację, wymarzone mieszkanie, deweloper wydaje się być rzetelny. Czas więc na podpisanie umowy. W toku realizacji inwestycji zapewne zawrzesz szereg umów z różnymi osobami.
Z deweloperem to prawdopodobnie będą:
- umowa rezerwacyjna,
- umowa deweloperska,
- „właściwa” umowa, przenosząca własność mieszkania na Ciebie.
W dalszym planie pewnie będą też umowy z architektem, dekoratorem wnętrz, konkretnym wykonawcą (ekipą remontującą, hydraulikiem, elektrykiem, stolarzem, dostawcą sprzętów itd.).
Dzisiaj chcemy przekazać Ci dawkę wiedzy dot. potencjalnych umów, które będziesz musiał zawrzeć z deweloperem. Z tego wpisu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, zawierając każdą z poszczególnych umów (jeśli będą konieczne) i nie dać się wpuścić w maliny.
Zapraszamy do lektury!
UMOWY Z DEWELOPEREM I ICH RODZAJE
W trakcie procesu zakupu mieszkania od dewelopera, prawdopodobnie zawrzesz z nim kilka umów, tj.: umowę rezerwacyjną, deweloperską i przyrzeczoną umowę, przenoszącą własność nieruchomości.
Dopiero po podpisaniu tej ostatniej staniesz się właścicielem swojego wymarzonego “M”.
PODSTAWOWE ZAPISY W UMOWACH
- data i miejsce zawarcia
- dokładne określenie stron – kto sprzedaje, a kto kupuje
- przedmiot umowy – opis mieszkania (ile pokoi/pomieszczeń, czy jest balkon, opis części wspólnych) ze wskazaniem lokalizacji (adres budynku, numer roboczy mieszkania, kondygnacja/piętro) oraz księgi wieczystej (wraz z informacją, który sąd ją prowadzi)
- cena – z wyszczególnieniem, czy część zapłaconej na początku kwoty stanowi zaliczkę, czy zadatek
i określenie zasad zwrotu wpłaconych pieniędzy, jeśli nie dojdzie do sprzedaży - termin (planowanego) wydania nieruchomości
- zapisy o wypowiedzeniu/rozwiązaniu/odstąpieniu od umowy
- podpisy
UMOWA DEWELOPERSKA – DODATKOWE KWESTIE
Dodatkowo, w umowie deweloperskiej warto uregulować kwestię:
- przekazania nieruchomości – kiedy będzie odbiór mieszkania, jaka będzie jego procedura, czy deweloper może dokonać odbioru jednostronnie, czy przed zawarciem umowy właściwej możesz rozpocząć prace remontowe i na jakich zasadach
- powstałych usterek i zasad ich usuwania
- zasad naliczania kar umownych za nieterminowe przekazanie nieruchomości lub nie usunięcie usterek w terminie
- daty, do której będzie zawarta umowa przyrzeczona (przenosząca własność)
- w jaki sposób będzie finansowana nieruchomość (gotówka czy kredyt hipoteczny)
- rachunku powierniczego, na który będziesz wpłacał kolejne raty za mieszkanie
- wpisu do działu III Księgi wieczystej nieruchomości Twojego roszczenia o wybudowanie i przeniesienie tego mieszkania na Ciebie
Deweloper powinien Ci również przedstawić uzyskane pozwolenie na budowę nieruchomości oraz inne dokumenty związane z prowadzoną inwestycją (np. prospekt informacyjny).
UMOWA WŁAŚCIWA – DODATKOWE KWESTIE
W umowie właściwej warto uregulować dodatkowe kwestie:
- czy mieszkanie zostało Tobie już wydane
- czy cała cena za nieruchomość została zapłacona
- określenia udziału w częściach wspólnych (co determinuje, w jakiej części będziesz ponosić koszty za utrzymanie całej nieruchomości)
- tzw. podziału quad usum (umowa o podziale nieruchomości do korzystania)
- gwarancji udzielonej przez dewelopera – na jaki okres została udzielona gwarancja, jaka będzie procedura zgłaszania i usuwania (naprawy) wad, czy możesz niezależnie dochodzić swoich praw z rękojmi za wady
- założenia nowej (osobnej) księgi wieczystej dla mieszkania i dokonania do niej wpisu Ciebie jako właściciela
FORMA UMOWY
- Dla umowy rezerwacyjnej wystarczająca będzie forma pisemna
- Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w innym przypadku będzie nieważna.
- Umowa przyrzeczona (przenosząca własność) musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w innym przypadku będzie nieważna.
PEŁNOMOCNIK DEWELOPERA
W każdej z wymienionych umów prawdopodobnie za dewelopera będzie działał pełnomocnik. Jego pełnomocnictwo powinno mieć formę aktu notarialnego (jeśli umowa jest zawierana również w tej formie). Nie bój się żądać okazania takiego dokumenty przez reprezentanta!
W przypadku, gdy deweloperem jest spółka, powinna ona podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na przeniesienie własności nieruchomości, która też powinna być Ci przedstawiona do wglądu.
QUOAD USUM – CO TO TAKIEGO?
Quoad usum to umowa o podziale nieruchomości do korzystania. Innymi słowy, kilka osób jest współwłaścicielami danej rzeczy, ale tylko jeden z nich może z niej legalnie korzystać.
Wyłączne korzystanie z balkonu przynależącego do mieszkania jest tego dobrym przykładem. Balkon, zgodnie z prawem, jest częścią wspólną, ale tylko właściciel danego mieszkania może z niego korzystać.
Innym przykładem jest nabycie określonego miejsca postojowego. Nie możesz zakupić takiej części nieruchomości, ale na podstawie umowy quad usum jesteś wyłącznie uprawnionym do korzystania z tego miejsca postojowego.
WPIS DO KSIĘGI WIECZYSTEJ
W polskim prawie istnieje domniemanie prawdziwości informacji zawartych w księdze wieczystej. Jeśli będziesz tam wpisany jako potencjalny nabywca konkretnego mieszkania, deweloper nie będzie miał możliwości ponownej jego sprzedaży.
Ciekawostka:
Regulacja ta powstała już dawno temu jako odpowiedź na nieuczciwe praktyki sprzedawców, którzy jedno mieszkanie potrafili zaoferować kilku osobom jednocześnie.
Wpisu będzie dokonywał prawdopodobnie notariusz, u którego zawrzecie umowę lub ustanowiony do tego celu pełnomocnik.
***
W kolejnym wpisie omówimy Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania. Zapraszamy już za tydzień!
****
Niniejszy cykl tworzony jest we współpracy z Pracownią Architektoniczną Mieszkanie Idealne.
